Подходы и методы оценки недвижимого имущества

Целью включения является установление разумного и согласованного объема расчетов, выполняемых в рамках оценки, для того, чтобы Оценщик мог определить стоимость объекта эффективно и с достаточной точностью. Возможно, что некоторые объекты машин и оборудования не могут быть приобретены на открытом рынке, и для них возможны только второй и третий случаи. При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Как правило, при доходном подходе применяется две методики. Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных. Коэффициент капитализации равен доходу, делённому на цену продажи по объектам-аналогам. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Эксперты определяют рыночную стоимость каждого актива в отдельности, а затем из суммы активов вычитают величину обязательств компании. Оценочные процедуры, связанные с определением рыночной стоимости, осуществляются с учетом включения или не включения в нее суммы налога на добавленную стоимость. Определять ее нужно в ситуации, когда все действия добровольны, открыты и происходят в условиях честной конкуренции. Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]: метод сравнения продаж; бухгалтерский; метод разбивки.

Смотрите также: Снятие ареста квартира в ипотеке

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости. Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа. Разница в том, что исследованию подлежит цена не одной акции, а в целом контрольного пакета. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы; предпринимательского дохода. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. Особенно это касается случаев, когда активы заказчика представлены нетиповым имущественным комплексом. Также могут использоваться фактические средние данные об урожайности по области и земельному участку за последние годы. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населённых пунктах может использоваться метод капитализации земельной арендной платы.

Смотрите также: Изменение установленного судом размера алиментов и освобождение от их уплаты в белоруссии

Смотрите также: 2 земельные участки как объекты недвижимого имущества

Практика оценки рыночной стоимости земельных участков доходным подходом
Подписывайтесь на наш канал — http://www.youtube.com/channel/UCKyxp0ol3KFs0HkI3vPVcug Наши соц. сети: ВКонтакте — https://vk.com/srosvod …

Выбор методов Оценщик должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, определяемого вида стоимости, и предполагаемого использования результатов оценки. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включались в отчет об оценке. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Предприятие рассматривают с позиции понесенных издержек. В основе — тот факт, что балансовая стоимость активов не соответствует рыночной. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.Этап 4. Анализ приведённых цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для того чтобы получить максимально точный результат, имеет смысл применить и прочие подходы в оценке бизнеса. 2. Затратный подход к оценке бизнеса. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.Пример. Чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем оно дороже. Методы расчета стоимости Количественный метод На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком.

С. Сивец, кандидат технических наук, заслуженный эксперт-оценщик УОО (г. Запорожье, Украина)Л. Баширова, ведущий оценщик Украины, исполнительный директор Центра «БИЗНЕСИНФОРМ» Мы продолжаем публикацию цикла статей об оценочной деятельности в Украине. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то её можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Ответственность в выборе оценщика полностью ложится на плечи клиента. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком, цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Многие из них были разработаны западными учеными и опробованы на рынках Европы. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Величина износа и устареваний определяется как потеря Улучшениями их рыночной стоимости в результате физического износа и функционального и внешнего (экономического) устареваний, соответственно. Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Реальность такова, что любого инвестора или потенциального покупателя в конечном итоге интересует не здание, напичканное оборудованием, которое производит раскрученный и узнаваемый продукт, а объем дохода, который он получит, когда вложит деньги в развитие или покупку активов. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию. Какие-либо суждения о стоимости объекта оценки, выраженные в денежной форме, могут отображаться рецензентом исключительно в форме отчета об оценке имущества, составленном в полной форме согласно требованиям национальных стандартов.

Похожие записи: